Mise en demeure : loyer impayé
Cette lettre permet à un bailleur de réclamer à son locataire les loyers et charges restés impayés, avant d'engager une procédure. Elle chiffre la dette, fixe un délai de régularisation et propose un échéancier. Elle ne remplace pas le commandement de payer délivré par un commissaire de justice, nécessaire pour déclencher la clause résolutoire du bail.
Modèle de lettre
Les passages [entre crochets] sont à remplacer par vos informations, à choisir entre plusieurs options ou à supprimer s'ils ne vous concernent pas. Ce modèle est une base d'information, pas un conseil juridique personnalisé.
Textes cités dans la lettre
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7 : Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit sur sa demande.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7-1 : Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 24, I : La clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ; le commandement doit comporter des mentions obligatoires, sous peine de nullité.
- Code civil, art. 1231-6 : Les dommages et intérêts dus pour le retard dans le paiement d'une somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Points clés
- Une lettre de mise en demeure n'est pas un commandement de payer : seul le commandement délivré par un commissaire de justice fait courir le délai de six semaines au terme duquel la clause résolutoire peut produire effet (art. 24, I de la loi de 1989).
- Chiffrez la dette ligne par ligne et joignez le décompte : une demande précise est plus facilement acceptée et sert de base à la procédure.
- Les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure (art. 1231-6 du Code civil) : conservez la preuve de la date de réception.
- L'action du bailleur se prescrit par trois ans (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) : ne laissez pas s'accumuler des arriérés anciens sans agir.
- Si le bail est cautionné, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire, faute de quoi elle ne peut être tenue des pénalités ou intérêts de retard (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989).
- Un échéancier écrit et réaliste est souvent plus efficace qu'une procédure : il préserve la relation et évite des frais.
Checklist pratique
- 1 Établir un décompte précis : échéances impayées, paiements partiels, charges, régularisations.
- 2 Vérifier dans le bail le montant du loyer, la date d'exigibilité et la clause résolutoire.
- 3 Envoyer la lettre en recommandé avec accusé de réception et garder la preuve de la date de réception.
- 4 Fixer un délai court mais raisonnable (8 à 15 jours) pour régulariser ou proposer un échéancier.
- 5 En l'absence de réponse, faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice.
- 6 Informer la caution, si le bail est cautionné, conformément aux règles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Questions fréquentes
Cette lettre suffit-elle pour demander la résiliation du bail ?
Non. La résiliation par la clause résolutoire suppose un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, resté sans effet pendant six semaines (art. 24, I de la loi de 1989). La lettre de mise en demeure permet seulement de relancer le locataire et de faire courir les intérêts.
Puis-je demander des pénalités ou des frais en plus du loyer ?
Seulement si le bail ou la loi les prévoit. La lettre peut réclamer les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Évitez d'ajouter des pénalités non prévues par le contrat.
Le locataire peut-il retenir son loyer parce que j'ai manqué à mes obligations ?
Non, pas de lui-même : il ne peut cesser de payer sans autorisation du juge, même si le bailleur ne respecte pas ses obligations. S'il estime avoir des griefs, il doit les faire valoir par les voies prévues.
Quel est le délai pour agir ?
Les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître les faits (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).