État des lieux contesté

Points clés à retenir

• • L'état des lieux n'a de valeur probante que s'il a été établi contradictoirement, entrée et sortie.
• • L'absence de présence de l'une des parties peut être comblée par un commissaire de justice, à frais partagés selon la loi.
• • En l'absence de tout état des lieux, la présomption de bon état joue en faveur du locataire.
• • Un état des lieux de sortie contesté doit être comparé point par point avec celui d'entrée.

Cadre juridique

L'état des lieux doit être établi de manière contradictoire, en présence des deux parties ou d'un tiers mandaté par elles (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-2). En l'absence d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire à sa charge.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-2 L'état des lieux doit être contradictoire ; à défaut, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.

Vos options pour résoudre le litige

Pour un litige locatif ou de logement, plusieurs voies coexistent, avec des profils de coût, de délai et de portée différents :

• Commission départementale de conciliation Gratuite, elle réunit des représentants de bailleurs et de locataires pour les principaux litiges du bail d'habitation (dépôt de garantie, charges, réparations, état des lieux, révision de loyer). Avis rendu sous deux mois environ, sans caractère obligatoire (loi du 6 juillet 1989, art. 20 ; décret du 27 mars 2001). Sa compétence est limitée à ces matières.
• Conciliation de justice Sans frais, confiée à un conciliateur de justice (art. 1536 et s. du CPC). Les délais dépendent des disponibilités locales ; l'autre partie doit accepter d'y participer et le conciliateur ne tranche pas le litige.
• Médiation conventionnelle ou procédure participative Processus amiable structuré, d'une durée courante de un à trois mois (art. 1530 et s. du CPC ; art. 2064 et s. du Code civil). Le médiateur se rémunère et la procédure participative impose un avocat à chaque partie ; le calendrier des séances est fixé à l'avance.
• Résolution amiable des litiges en ligne Négociation directe entre les parties, menée en ligne : elles échangent leurs propositions dans un cadre structuré, sans déplacement, pour un coût forfaitaire fixé à l'avance et un délai de quelques jours à quelques semaines. Si elles s'entendent, l'accord est signé électroniquement par les deux parties et les engage comme un contrat. Elle repose sur la participation volontaire des deux parties et n'a pas de pouvoir juridictionnel.
• Juge des contentieux de la protection Compétent pour les litiges du bail d'habitation, il rend une décision exécutoire au terme d'une procédure formaliste (un à trois ans avec appel ou expertise). Pour une demande n'excédant pas cinq mille euros, une tentative amiable préalable est requise avant la saisine (art. 750-1 du CPC), sauf dispense.

L'accord issu d'une voie amiable a la valeur d'un contrat (art. 1103 du Code civil). Pour être homologué par le juge et recevoir force exécutoire, il doit constituer une transaction, c'est-à-dire comporter des concessions réciproques (art. 2044 du Code civil ; art. 1541-1 et 1543 du CPC), sauf accord issu d'une conciliation, d'une médiation ou d'une procédure participative.

Questions courantes