Travaux non effectués par le bailleur

Points clés à retenir

• • Les réparations autres que locatives (grosses réparations, mise en conformité) incombent au bailleur, pas au locataire.
• • Un logement doit répondre à des critères de décence : absence de risque pour la sécurité ou la santé, performance énergétique minimale.
• • Une clause du bail transférant ces obligations au locataire peut être réputée non écrite si elle contredit la loi.
• • L'absence de travaux peut justifier une réduction de loyer ou une indemnisation devant le juge.

Cadre juridique

Le bailleur doit délivrer un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, et effectuer toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état du logement (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6). Le manquement à cette obligation engage sa responsabilité civile envers le locataire.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6 Obligation du bailleur de délivrer un logement décent et d'assurer les réparations autres que locatives, sous peine de responsabilité civile.

Vos options pour résoudre le litige

Face à un litige locatif ou de logement, plusieurs options existent, chacune avec ses avantages et ses limites :

• Commission départementale de conciliation Gratuite, elle réunit des représentants de bailleurs et de locataires pour les principaux litiges du bail d'habitation (dépôt de garantie, charges, réparations, état des lieux, révision de loyer). Avis rendu sous deux mois environ, sans caractère obligatoire (loi du 6 juillet 1989, art. 20 ; décret du 27 mars 2001). Sa compétence est limitée à ces matières.
• Conciliation de justice Sans frais, confiée à un conciliateur de justice (art. 1536 et s. du CPC). Les délais dépendent des disponibilités locales ; l'autre partie doit accepter d'y participer et le conciliateur ne tranche pas le litige.
• Médiation conventionnelle ou procédure participative Négociation encadrée par un tiers ou par les avocats des parties, généralement bouclée en un à trois mois (art. 1530 et s. du CPC ; art. 2064 et s. du Code civil). Elle a un coût : honoraires du médiateur, ou avocat obligatoire de part et d'autre en procédure participative.
• Résolution amiable des litiges en ligne Négociation directe entre les parties, menée en ligne : elles échangent leurs propositions dans un cadre structuré, sans déplacement, pour un coût forfaitaire fixé à l'avance et un délai de quelques jours à quelques semaines. Si elles s'entendent, l'accord est signé électroniquement par les deux parties et les engage comme un contrat. Elle repose sur la participation volontaire des deux parties et n'a pas de pouvoir juridictionnel.
• Juge des contentieux de la protection Statue sur le bail d'habitation par une décision exécutoire, à l'issue d'une procédure encadrée s'étalant sur un à trois ans en cas d'appel. Une tentative amiable est requise avant la saisine pour les demandes n'excédant pas cinq mille euros (art. 750-1 du CPC), hors dispense.

L'accord issu d'une voie amiable a la valeur d'un contrat (art. 1103 du Code civil). Pour être homologué par le juge et recevoir force exécutoire, il doit constituer une transaction, c'est-à-dire comporter des concessions réciproques (art. 2044 du Code civil ; art. 1541-1 et 1543 du CPC), sauf accord issu d'une conciliation, d'une médiation ou d'une procédure participative.

Questions courantes