Que faire quand le loyer n'est pas payé, côté propriétaire ?
Face à un loyer impayé, le propriétaire doit faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose d'un délai de six semaines à compter de la signification pour régulariser sa dette ; passé ce délai, la clause résolutoire est acquise et le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection.
Ce qu'il faut savoir
Le commandement de payer est un acte obligatoire de commissaire de justice, pas une simple lettre de relance.
Le locataire dispose de six semaines après signification pour régler sa dette et éviter la résiliation du bail.
Le commandement doit mentionner la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL), et la CCAPEX doit être informée.
Même après le délai de six semaines, le juge peut accorder des délais de paiement si le locataire est de bonne foi et propose un plan réaliste.
La règle de droit applicable
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 24 Procédure de résiliation du bail pour impayés : commandement de payer, délai de régularisation de six semaines, pouvoir du juge d'accorder des délais.
Vos options pour agir
Selon que vous visez un accord négocié ou une décision imposée, un litige locatif ou de logement peut suivre plusieurs voies :
- Commission départementale de conciliation Saisine gratuite d'une instance paritaire (bailleurs et locataires) pour les litiges locatifs les plus fréquents. Elle formule un avis en deux mois environ, que les parties restent libres de suivre (loi du 6 juillet 1989, art. 20) ; hors de son champ, il faut passer par le juge.
- Conciliation de justice Sans frais (art. 1536 et s. du CPC) ; l'accès dépend de la présence d'un conciliateur dans le ressort.
- Médiation ou procédure participative Cadre négocié en un à trois mois (art. 1530 et s. du CPC ; art. 2064 et s. du Code civil), avec un médiateur rémunéré ou un avocat par partie.
- Résolution amiable des litiges en ligne Négociation directe entre les parties, menée en ligne : échange de propositions dans un cadre structuré, sans déplacement, coût forfaitaire fixé à l'avance, quelques jours à quelques semaines, avec un accord signé électroniquement qui engage les parties comme un contrat. Suppose que l'autre partie accepte d'échanger.
- Juge des contentieux de la protection Statue sur le bail d'habitation par une décision exécutoire, à l'issue d'une procédure encadrée s'étalant sur un à trois ans en cas d'appel. Une tentative amiable est requise avant la saisine pour les demandes n'excédant pas cinq mille euros (art. 750-1 du CPC), hors dispense.
Formalisé par écrit, l'accord engage les parties comme un contrat (art. 1103 du Code civil). Pour que le juge l'homologue et lui donne force exécutoire, il doit constituer une transaction, avec des concessions réciproques (art. 2044 du Code civil ; art. 1541-1 et 1543 du CPC), sauf accord issu d'une conciliation, d'une médiation ou d'une procédure participative.
Plan d'action
Relancer le locataire par écrit dès le premier impayé, avant toute procédure formelle.
Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice si l'impayé persiste.
Informer la CCAPEX et orienter le locataire vers le FSL, comme l'exige la loi.
Si le désaccord persiste, comparer les voies possibles, amiables comme judiciaire, selon la nature et le montant de la demande.
Questions fréquentes
Peut-on expulser un locataire immédiatement en cas d'impayé ?
Non. Il faut d'abord un commandement de payer par commissaire de justice, puis un délai de six semaines pour régulariser, avant toute saisine du juge des contentieux de la protection ; l'expulsion elle-même suit encore d'autres étapes.
Le juge peut-il accorder des délais au locataire malgré la dette ?
Oui. Même après acquisition de la clause résolutoire, le juge des contentieux de la protection peut accorder des délais de paiement d'un maximum de trois ans à un locataire de bonne foi qui reprend le paiement du loyer courant et propose un plan réaliste (art. 24 de la loi de 1989).