Litige sur des travaux votés en copropriété

Points clés à retenir

• • La majorité requise dépend strictement de la nature des travaux : simple majorité, majorité absolue ou double majorité.
• • Un vote obtenu à une majorité insuffisante au regard de la nature réelle des travaux peut être contesté.
• • Une passerelle permet parfois, sous conditions, de valider une décision en seconde lecture à une majorité inférieure.
• • La contestation d'une décision d'assemblée générale doit être introduite dans un délai strict de deux mois.

Cadre juridique

Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration des parties communes sont votés à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 25), tandis que les travaux de transformation ou de surélévation de bâtiments nécessitent une double majorité, des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (art. 26).

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 25 Majorité absolue (voix de tous les copropriétaires) requise pour les travaux de transformation, addition ou amélioration des parties communes.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 26 Double majorité (copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix) requise pour les travaux de transformation ou de surélévation de bâtiments.

Vos options pour résoudre le litige

Face à un litige de copropriété, plusieurs options existent, chacune avec ses avantages et ses limites :

• Conciliateur de justice Sans frais, le conciliateur de justice intervient sur les différends civils courants et les conflits de voisinage (art. 1536 et s. du CPC). L'accès dépend d'un conciliateur disponible dans le ressort et l'autre partie doit accepter d'y prendre part.
• Médiation conventionnelle ou procédure participative Processus amiable structuré, d'une durée courante de un à trois mois (art. 1530 et s. du CPC ; art. 2064 et s. du Code civil). Le médiateur se rémunère et la procédure participative impose un avocat à chaque partie ; le calendrier des séances est fixé à l'avance.
• Résolution amiable des litiges en ligne Négociation directe entre les parties, menée en ligne : elles échangent leurs propositions dans un cadre structuré, sans déplacement, pour un coût forfaitaire fixé à l'avance et un délai de quelques jours à quelques semaines. Si elles s'entendent, l'accord est signé électroniquement par les deux parties et les engage comme un contrat. Elle repose sur la participation volontaire des deux parties et n'a pas de pouvoir juridictionnel.
• Tribunal judiciaire Aboutit à un jugement exécutoire après une procédure qui atteint un à trois ans avec appel ou expertise. La saisine suppose une tentative amiable préalable pour les conflits de voisinage et les demandes n'excédant pas cinq mille euros (art. 750-1 du CPC), sauf dispense.

Tout accord trouvé à l'amiable engage les parties comme un contrat (art. 1103 du Code civil). Pour obtenir force exécutoire par homologation du juge, il doit constituer une transaction, c'est-à-dire des concessions réciproques (art. 2044 du Code civil ; art. 1541-1 et 1543 du CPC), sauf accord issu d'une conciliation, d'une médiation ou d'une procédure participative.

Questions courantes