Charge de l'impôt sur la plus-value d'un bien indivis

Points clés à retenir

• • Chaque indivisaire est imposé sur la plus-value correspondant à sa seule quote-part.
• • Les exonérations (résidence principale, durée de détention, première cession) s'apprécient individu par individu.
• • Le notaire prélève l'impôt sur la part de prix de chaque indivisaire lors de la vente.
• • Une convention d'indivision peut aménager la répartition, sans effet sur l'administration.

Cadre juridique

La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu en indivision est imposée entre les mains de chaque indivisaire, à proportion de ses droits dans l'indivision (CGI, art. 150 U et 150 VD ; abattements pour durée de détention de l'article 150 VC). Chaque coïndivisaire supporte donc l'impôt correspondant à sa quote-part, sauf convention contraire. Au sein de l'indivision, la contribution aux charges et la répartition du prix obéissent aux articles 815 et suivants du Code civil.

• Code général des impôts, art. 150 U Les plus-values immobilières des particuliers sont imposables, y compris lorsque le bien est détenu en indivision, au niveau de chaque indivisaire.
• Code général des impôts, art. 150 VD La plus-value imposable est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, quote-part par quote-part.
• Code civil, art. 815-10 Les fruits et revenus des biens indivis, comme les charges, accroissent à l'indivision à proportion des droits de chacun.

Vos options pour résoudre le litige

Face à un redressement ou une imposition contestée, plusieurs recours existent, dans un ordre précis :

• Réclamation préalable et conciliateur fiscal Avant tout recours au juge, une réclamation contentieuse doit être adressée au service des impôts dans les délais (art. L190 et R*190-1 du Livre des procédures fiscales). En parallèle, le conciliateur fiscal départemental offre un réexamen gratuit et non contraignant, sans prolonger les délais de saisine du juge.
• Médiateur des ministères économiques et financiers Le médiateur de Bercy peut être saisi gratuitement lorsque les démarches auprès de l'administration ont échoué. Il rend un avis non contraignant, utile notamment pour les demandes gracieuses (remise, modération, délais de paiement) ; sa saisine ne proroge pas les délais contentieux.
• Résolution amiable des litiges en ligne Négociation conduite entièrement en ligne avec les autres indivisaires sur la répartition de l'impôt de plus-value, sans déplacement, pour un coût forfaitaire fixé à l'avance et un délai de quelques jours à quelques semaines. Si elles s'entendent, l'accord est signé électroniquement par les deux parties et les engage comme un contrat. Elle suppose que les autres indivisaires acceptent d'échanger, ne lie pas l'administration fiscale, qui reste libre de sa décision, et ne remplace pas la réclamation préalable ni ses délais.
• Juge de l'impôt Selon l'impôt, le juge administratif ou le juge judiciaire statue une fois la réclamation préalable rejetée. Comptez un à trois ans avec un appel. L'art. 750-1 du CPC, propre aux litiges civils, ne concerne pas le contentieux fiscal.

Un accord avec l'administration prend la forme d'une transaction fiscale (art. L247 et L251 du Livre des procédures fiscales) ou d'une remise gracieuse ; il n'y a pas d'homologation par le juge civil.

Questions courantes