Charges locatives abusives

Points clés à retenir

• • La liste des charges récupérables est limitative : ce qui n'y figure pas reste à la charge du bailleur.
• • Les charges doivent être justifiées par des factures ou décomptes précis, consultables par le locataire.
• • Une régularisation annuelle des charges doit intervenir avec un décompte détaillé par nature de dépense.
• • Le locataire dispose d'un délai de trois ans pour contester une charge indûment facturée.

Cadre juridique

Seules les charges figurant sur la liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987 peuvent être récupérées auprès du locataire. Toute clause du bail prévoyant la récupération d'une charge non prévue par ce décret est réputée non écrite.

• Décret n° 87-713 du 26 août 1987, art. Annexe Liste limitative et exhaustive des charges locatives récupérables auprès du locataire ; toute clause contraire est réputée non écrite.

Vos options pour résoudre le litige

Face à un litige locatif ou de logement, plusieurs options existent, chacune avec ses avantages et ses limites :

• Commission départementale de conciliation Gratuite, elle réunit des représentants de bailleurs et de locataires pour les principaux litiges du bail d'habitation (dépôt de garantie, charges, réparations, état des lieux, révision de loyer). Avis rendu sous deux mois environ, sans caractère obligatoire (loi du 6 juillet 1989, art. 20 ; décret du 27 mars 2001). Sa compétence est limitée à ces matières.
• Conciliation de justice Sans frais, confiée à un conciliateur de justice (art. 1536 et s. du CPC). Les délais dépendent des disponibilités locales ; l'autre partie doit accepter d'y participer et le conciliateur ne tranche pas le litige.
• Médiation conventionnelle ou procédure participative Cadre négocié aboutissant souvent en un à trois mois (art. 1530 et s. du CPC ; art. 2064 et s. du Code civil). Le médiateur est rémunéré et la procédure participative suppose un avocat pour chaque partie ; les séances sont planifiées.
• Résolution amiable des litiges en ligne Négociation directe entre les parties, menée en ligne : elles échangent leurs propositions dans un cadre structuré, sans déplacement, pour un coût forfaitaire fixé à l'avance et un délai de quelques jours à quelques semaines. Si elles s'entendent, l'accord est signé électroniquement par les deux parties et les engage comme un contrat. Elle repose sur la participation volontaire des deux parties et n'a pas de pouvoir juridictionnel.
• Juge des contentieux de la protection Tranche les litiges locatifs et les expulsions par un jugement exécutoire ; comptez souvent un à trois ans avec un appel ou une expertise. En dessous de cinq mille euros, la saisine suppose une tentative amiable préalable (art. 750-1 du CPC), sauf dispense appréciée par le juge.

Un accord amiable signé engage les parties comme un contrat (art. 1103 du Code civil). Son homologation par le juge, qui lui donne force exécutoire, suppose en principe une transaction, avec des concessions réciproques (art. 2044 du Code civil ; art. 1541-1 et 1543 du CPC), sauf accord issu d'une conciliation, d'une médiation ou d'une procédure participative.

Questions courantes