Comment contester des charges locatives ?
Seules les charges figurant sur la liste limitative du décret du 26 août 1987 sont récupérables auprès du locataire ; toute clause du bail prévoyant d'autres charges est réputée non écrite. Le bailleur doit régulariser les charges chaque année avec un décompte par nature de dépense et tenir les justificatifs à disposition. Le locataire dispose de trois ans pour réclamer le remboursement de charges indûment perçues (loi du 6 juillet 1989, art. 7-1).
Ce qu'il faut savoir
Ce qui ne figure pas sur la liste du décret de 1987 (grosses réparations, honoraires de gestion, assurance propriétaire non-occupant, taxe foncière) reste à la charge du bailleur.
Le locataire peut exiger le décompte détaillé et la consultation des factures dans les six mois suivant l'envoi du décompte.
Une provision manifestement surévaluée peut être révisée ; une régularisation non faite depuis des années peut être demandée, dans la limite de trois ans.
Le délai de trois ans pour agir vaut dans les deux sens : le bailleur ne peut pas non plus réclamer un rappel de charges de plus de trois ans.
La règle de droit applicable
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987, art. Annexe Liste limitative et exhaustive des charges locatives récupérables auprès du locataire ; toute clause contraire est réputée non écrite.
Vos options pour agir
Selon que vous visez un accord négocié ou une décision imposée, un litige locatif ou de logement peut suivre plusieurs voies :
- Commission départementale de conciliation Gratuite, elle réunit des représentants de bailleurs et de locataires pour les principaux litiges du bail d'habitation (dépôt de garantie, charges, réparations, état des lieux, révision de loyer). Avis rendu sous deux mois environ, sans caractère obligatoire (loi du 6 juillet 1989, art. 20 ; décret du 27 mars 2001). Sa compétence est limitée à ces matières.
- Conciliation de justice Sans frais (art. 1536 et s. du CPC) ; l'accès dépend de la présence d'un conciliateur dans le ressort.
- Médiation ou procédure participative Cadre négocié en un à trois mois (art. 1530 et s. du CPC ; art. 2064 et s. du Code civil), avec un médiateur rémunéré ou un avocat par partie.
- Résolution amiable des litiges en ligne Négociation directe entre les parties, menée en ligne : échange de propositions dans un cadre structuré, sans déplacement, coût forfaitaire fixé à l'avance, quelques jours à quelques semaines, avec un accord signé électroniquement qui engage les parties comme un contrat. Suppose que l'autre partie accepte d'échanger.
- Juge des contentieux de la protection Compétent pour les litiges du bail d'habitation, il rend une décision exécutoire au terme d'une procédure formaliste (un à trois ans avec appel ou expertise). Pour une demande n'excédant pas cinq mille euros, une tentative amiable préalable est requise avant la saisine (art. 750-1 du CPC), sauf dispense.
Formalisé par écrit, l'accord engage les parties comme un contrat (art. 1103 du Code civil). Pour que le juge l'homologue et lui donne force exécutoire, il doit constituer une transaction, avec des concessions réciproques (art. 2044 du Code civil ; art. 1541-1 et 1543 du CPC), sauf accord issu d'une conciliation, d'une médiation ou d'une procédure participative.
Plan d'action
Demander au bailleur le décompte détaillé des charges et les pièces justificatives.
Comparer chaque poste avec la liste du décret du 26 août 1987.
Identifier les charges non récupérables facturées à tort et chiffrer le trop-perçu sur trois ans.
Si le désaccord persiste, comparer les voies possibles, amiables comme judiciaire, selon la nature et le montant de la demande.
Questions fréquentes
Le bailleur refuse de me communiquer les justificatifs : est-ce légal ?
Non. La loi impose de tenir les pièces justificatives à disposition du locataire pendant six mois après l'envoi du décompte. Le refus fragilise la demande de charges et peut justifier de suspendre le paiement de la régularisation contestée.
Sur combien d'années puis-je réclamer un trop-perçu de charges ?
Trois ans à compter du jour où la somme est devenue exigible (art. 7-1 de la loi de 1989). Le même délai s'impose au bailleur qui voudrait réclamer un rappel de charges.