Logement insalubre

Points clés à retenir

• • Le signalement peut être adressé à l'Agence régionale de santé (ARS) ou au service communal d'hygiène compétent.
• • Le préfet peut prescrire des travaux, voire interdire temporairement ou définitivement l'habitation du logement.
• • Pendant la procédure, le loyer peut être suspendu de plein droit dans certains cas d'insalubrité ou de péril.
• • Le locataire d'un logement déclaré insalubre ne peut être expulsé pour la durée de la procédure, sauf relogement.

Cadre juridique

Est insalubre tout local qui constitue un danger pour la santé ou la sécurité physique des personnes (Code de la santé publique, art. L1331-22). La lutte contre l'insalubrité relève de la police administrative spéciale du préfet, qui peut mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux nécessaires dans un délai déterminé.

• Code de la santé publique, art. L1331-22 Définition de l'insalubrité d'un logement et compétence du préfet pour mettre en demeure le propriétaire de remédier au danger constaté.

Vos options pour résoudre le litige

Un litige locatif ou de logement : plusieurs canaux permettent d'avancer, dont les coûts et les délais diffèrent :

• Commission départementale de conciliation Recours gratuit devant la commission départementale de conciliation pour un litige de bail d'habitation ; l'avis est rendu en deux mois environ et ne lie pas les parties (loi du 6 juillet 1989, art. 20). Elle ne connaît pas des autres différends de logement.
• Conciliation de justice Prise en charge par un conciliateur de justice, sans frais pour les parties (art. 1536 et s. du CPC). Son accès dépend de la présence d'un conciliateur dans le ressort ; elle repose sur l'accord des deux parties pour dialoguer et reste dépourvue de pouvoir juridictionnel.
• Médiation conventionnelle ou procédure participative Processus amiable structuré, d'une durée courante de un à trois mois (art. 1530 et s. du CPC ; art. 2064 et s. du Code civil). Le médiateur se rémunère et la procédure participative impose un avocat à chaque partie ; le calendrier des séances est fixé à l'avance.
• Résolution amiable des litiges en ligne Négociation directe entre les parties, menée en ligne : elles échangent leurs propositions dans un cadre structuré, sans déplacement, pour un coût forfaitaire fixé à l'avance et un délai de quelques jours à quelques semaines. Si elles s'entendent, l'accord est signé électroniquement par les deux parties et les engage comme un contrat. Elle repose sur la participation volontaire des deux parties et n'a pas de pouvoir juridictionnel.
• Juge des contentieux de la protection Compétent pour les litiges du bail d'habitation, il rend une décision exécutoire au terme d'une procédure formaliste (un à trois ans avec appel ou expertise). Pour une demande n'excédant pas cinq mille euros, une tentative amiable préalable est requise avant la saisine (art. 750-1 du CPC), sauf dispense.

Un accord amiable signé engage les parties comme un contrat (art. 1103 du Code civil). Son homologation par le juge, qui lui donne force exécutoire, suppose en principe une transaction, avec des concessions réciproques (art. 2044 du Code civil ; art. 1541-1 et 1543 du CPC), sauf accord issu d'une conciliation, d'une médiation ou d'une procédure participative.

Questions courantes