Que faire face à un logement insalubre ?
Un logement qui présente un danger pour la santé ou la sécurité peut être signalé à l'Agence régionale de santé (ARS) ou au service communal d'hygiène et de santé (Code de la santé publique, art. L1331-22 et s.). Le préfet peut alors prendre un arrêté de traitement de l'insalubrité imposant des travaux, voire interdisant l'habitation. Pendant la procédure, le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté, et le locataire ne peut être expulsé sans relogement.
Ce qu'il faut savoir
Le signalement se fait auprès de l'ARS ou du service communal d'hygiène ; la mairie peut aussi engager une procédure de police du logement.
L'arrêté du préfet peut prescrire des travaux sous astreinte, ou prononcer une interdiction temporaire ou définitive d'habiter.
Le loyer est suspendu à compter du mois suivant la notification de l'arrêté et jusqu'à la mainlevée constatant la fin des travaux.
Le bailleur doit assurer l'hébergement ou le relogement selon la nature de l'interdiction ; à défaut, la collectivité s'y substitue à ses frais.
La règle de droit applicable
- Code de la santé publique, art. L1331-22 Définition de l'insalubrité d'un logement et compétence du préfet pour mettre en demeure le propriétaire de remédier au danger constaté.
Vos options pour agir
Pour un litige locatif ou de logement, plusieurs voies sont possibles selon que vous cherchez un accord rapide ou une décision contraignante :
- Commission départementale de conciliation Gratuite, elle réunit des représentants de bailleurs et de locataires pour les principaux litiges du bail d'habitation (dépôt de garantie, charges, réparations, état des lieux, révision de loyer). Avis rendu sous deux mois environ, sans caractère obligatoire (loi du 6 juillet 1989, art. 20 ; décret du 27 mars 2001). Sa compétence est limitée à ces matières.
- Conciliation de justice Sans frais (art. 1536 et s. du CPC) ; l'accès dépend de la présence d'un conciliateur dans le ressort.
- Médiation ou procédure participative Négociation encadrée, bouclée en un à trois mois (art. 1530 et s. du CPC ; art. 2064 et s. du Code civil) ; elle a un coût, honoraires du médiateur ou avocat obligatoire de chaque côté.
- Résolution amiable des litiges en ligne Les parties négocient en ligne, à distance, pour un tarif forfaitaire fixé d'avance et un délai de quelques jours à quelques semaines ; l'accord obtenu est signé électroniquement et engage les parties comme un contrat, la démarche n'ayant lieu que si l'autre partie accepte de discuter.
- Juge des contentieux de la protection Statue sur le bail d'habitation par une décision exécutoire, à l'issue d'une procédure encadrée s'étalant sur un à trois ans en cas d'appel. Une tentative amiable est requise avant la saisine pour les demandes n'excédant pas cinq mille euros (art. 750-1 du CPC), hors dispense.
Formalisé par écrit, l'accord engage les parties comme un contrat (art. 1103 du Code civil). Pour que le juge l'homologue et lui donne force exécutoire, il doit constituer une transaction, avec des concessions réciproques (art. 2044 du Code civil ; art. 1541-1 et 1543 du CPC), sauf accord issu d'une conciliation, d'une médiation ou d'une procédure participative.
Plan d'action
Faire constater les désordres (photos datées, diagnostic, éventuellement expertise ou constat d'un professionnel).
Signaler la situation à l'ARS ou au service communal d'hygiène, et en informer la mairie.
Conserver toute la correspondance avec le bailleur au sujet des désordres.
Si le désaccord persiste, comparer les voies possibles, amiables comme judiciaire, selon la nature et le montant de la demande.
Questions fréquentes
Dois-je continuer à payer le loyer d'un logement insalubre ?
Tant qu'aucun arrêté n'est pris, oui, sauf décision de justice. Une fois l'arrêté de traitement de l'insalubrité notifié, le loyer cesse d'être dû à compter du mois suivant, jusqu'à la mainlevée.
Le bailleur peut-il me donner congé pour éviter les travaux ?
Un congé délivré pour se soustraire à ses obligations est frauduleux et sans effet. Pendant la procédure d'insalubrité, le locataire est protégé contre l'expulsion et a droit à un hébergement ou un relogement.