Nuisances locatives répétées

Points clés à retenir

• • L'obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat, engageant le bailleur même sans faute prouvée.
• • Le bailleur doit intervenir lorsque les nuisances proviennent d'autres locataires qu'il a lui-même installés.
• • Un défaut d'action du bailleur face à des troubles signalés peut justifier une réduction de loyer.
• • Les nuisances provenant de tiers totalement étrangers au bailleur relèvent davantage du trouble de voisinage classique.

Cadre juridique

Le bailleur est tenu, de par la nature même du contrat, de faire jouir le locataire paisiblement du logement loué pendant toute la durée du bail (Code civil, art. 1719). Cette obligation de résultat impose au bailleur de préserver le locataire de tout trouble de fait ou de droit émanant notamment d'autres locataires ou de tiers qu'il contrôle.

• Code civil, art. 1719 Obligation de résultat du bailleur d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail.

Vos options pour résoudre le litige

Un litige locatif ou de logement : plusieurs canaux permettent d'avancer, dont les coûts et les délais diffèrent :

• Commission départementale de conciliation Saisine gratuite d'une instance paritaire (bailleurs et locataires) pour les litiges locatifs les plus fréquents. Elle formule un avis en deux mois environ, que les parties restent libres de suivre (loi du 6 juillet 1989, art. 20) ; hors de son champ, il faut passer par le juge.
• Conciliation de justice Prise en charge par un conciliateur de justice, sans frais pour les parties (art. 1536 et s. du CPC). Son accès dépend de la présence d'un conciliateur dans le ressort ; elle repose sur l'accord des deux parties pour dialoguer et reste dépourvue de pouvoir juridictionnel.
• Médiation conventionnelle ou procédure participative Processus amiable structuré, d'une durée courante de un à trois mois (art. 1530 et s. du CPC ; art. 2064 et s. du Code civil). Le médiateur se rémunère et la procédure participative impose un avocat à chaque partie ; le calendrier des séances est fixé à l'avance.
• Résolution amiable des litiges en ligne Les parties négocient en ligne, à distance, en s'échangeant des propositions encadrées ; l'aboutissement prend en général de quelques jours à quelques semaines, pour un tarif forfaitaire connu dès le départ. Si elles s'entendent, l'accord est signé électroniquement par les deux parties et les engage comme un contrat. Elle suppose que l'autre partie accepte de discuter et ne remplace pas une décision de justice.
• Juge des contentieux de la protection Statue sur le bail d'habitation par une décision exécutoire, à l'issue d'une procédure encadrée s'étalant sur un à trois ans en cas d'appel. Une tentative amiable est requise avant la saisine pour les demandes n'excédant pas cinq mille euros (art. 750-1 du CPC), hors dispense.

L'accord issu d'une voie amiable a la valeur d'un contrat (art. 1103 du Code civil). Pour être homologué par le juge et recevoir force exécutoire, il doit constituer une transaction, c'est-à-dire comporter des concessions réciproques (art. 2044 du Code civil ; art. 1541-1 et 1543 du CPC), sauf accord issu d'une conciliation, d'une médiation ou d'une procédure participative.

Questions courantes