Le bailleur est-il responsable des nuisances locatives répétées ?
Le bailleur est tenu d'assurer à ses locataires une jouissance paisible du logement (Art. 6 loi du 6 juillet 1989 et Art. 1719 Code civil), une obligation de résultat qui ne cesse qu'en cas de force majeure, y compris lorsque les nuisances proviennent d'un autre locataire du même immeuble.
Ce qu'il faut savoir
Le locataire à l'origine des troubles est lui-même tenu d'user paisiblement des locaux loués (Art. 6-1 loi de 1989).
Un trouble ouvre droit à recours dès qu'il est répété, excessif ou anormal par rapport aux usages du lieu et aux horaires habituels.
Le bailleur qui ne fait rien pour faire cesser des nuisances causées par un autre de ses locataires engage sa responsabilité envers la victime.
La mise en demeure du locataire fautif par le bailleur, par lettre recommandée, constitue la première étape avant toute action en justice.
La règle de droit applicable
- Code civil, art. 1719 Obligation de résultat du bailleur d'assurer une jouissance paisible du logement, y compris face aux troubles causés par d'autres locataires.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6-1 Le bailleur doit prendre les mesures nécessaires pour faire cesser les troubles de voisinage causés par un locataire dont il a connaissance.
Vos options pour agir
Selon que vous visez un accord négocié ou une décision imposée, un litige locatif ou de logement peut suivre plusieurs voies :
- Commission départementale de conciliation Recours gratuit devant la commission départementale de conciliation pour un litige de bail d'habitation ; l'avis est rendu en deux mois environ et ne lie pas les parties (loi du 6 juillet 1989, art. 20). Elle ne connaît pas des autres différends de logement.
- Conciliation de justice Sans frais (art. 1536 et s. du CPC) ; l'accès dépend de la présence d'un conciliateur dans le ressort.
- Médiation ou procédure participative Cadre négocié en un à trois mois (art. 1530 et s. du CPC ; art. 2064 et s. du Code civil), avec un médiateur rémunéré ou un avocat par partie.
- Résolution amiable des litiges en ligne Les parties négocient en ligne, à distance, pour un tarif forfaitaire fixé d'avance et un délai de quelques jours à quelques semaines ; l'accord obtenu est signé électroniquement et engage les parties comme un contrat, la démarche n'ayant lieu que si l'autre partie accepte de discuter.
- Juge des contentieux de la protection Statue sur le bail d'habitation par une décision exécutoire, à l'issue d'une procédure encadrée s'étalant sur un à trois ans en cas d'appel. Une tentative amiable est requise avant la saisine pour les demandes n'excédant pas cinq mille euros (art. 750-1 du CPC), hors dispense.
Formalisé par écrit, l'accord engage les parties comme un contrat (art. 1103 du Code civil). Pour que le juge l'homologue et lui donne force exécutoire, il doit constituer une transaction, avec des concessions réciproques (art. 2044 du Code civil ; art. 1541-1 et 1543 du CPC), sauf accord issu d'une conciliation, d'une médiation ou d'une procédure participative.
Plan d'action
Constituer un journal daté des nuisances (horaires, nature, fréquence) et recueillir des témoignages de voisins.
Signaler par écrit les nuisances au bailleur ou au syndic pour déclencher son obligation d'agir.
Faire constater les troubles par un commissaire de justice ou solliciter l'intervention de la police en cas de tapage nocturne.
Si le désaccord persiste, comparer les voies possibles, amiables comme judiciaire, selon la nature et le montant de la demande.
Questions fréquentes
Le bailleur est-il responsable des nuisances causées par un autre locataire ?
Oui. L'obligation de jouissance paisible (Art. 6 loi de 1989 et Art. 1719 Code civil) est une obligation de résultat : si le bailleur ne fait rien pour faire cesser des nuisances répétées causées par un autre occupant, sa responsabilité peut être engagée.
Quel est le premier recours face à des nuisances locatives répétées ?
Adresser une mise en demeure écrite au bailleur (ou au syndic) rappelant son obligation légale de faire cesser les troubles. À défaut de réaction, le juge des contentieux de la protection peut être saisi ; le tapage nocturne peut aussi être constaté par la police.