Que faire en cas de non-respect des clauses du bail ?
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les obligations du locataire (paiement du loyer, usage paisible, assurance habitation...). La résiliation automatique du bail via une clause résolutoire n'est toutefois admise que dans trois cas limitativement énumérés par la loi.
Ce qu'il faut savoir
La clause résolutoire ne joue de plein droit que pour : le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ; le défaut d'assurance ; le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des lieux constaté par une décision de justice définitive.
Pour tout autre manquement (dégradations, sous-location non autorisée, usage non conforme), le bailleur doit demander la résiliation judiciaire du bail.
Le juge dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation et peut rejeter la demande si le manquement n'est pas assez grave pour justifier la résiliation.
Chaque partie peut aussi réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice résultant du non-respect des clauses du bail.
La règle de droit applicable
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7 Obligations du locataire : paiement du loyer et des charges, usage paisible, entretien courant, assurance habitation.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 24 Cas limitativement énumérés dans lesquels une clause résolutoire produit ses effets de plein droit.
Vos options pour agir
Selon que vous visez un accord négocié ou une décision imposée, un litige locatif ou de logement peut suivre plusieurs voies :
- Commission départementale de conciliation Saisine gratuite d'une instance paritaire (bailleurs et locataires) pour les litiges locatifs les plus fréquents. Elle formule un avis en deux mois environ, que les parties restent libres de suivre (loi du 6 juillet 1989, art. 20) ; hors de son champ, il faut passer par le juge.
- Conciliation de justice Gratuite (art. 1536 et s. du CPC), mais sa disponibilité varie selon les territoires.
- Médiation ou procédure participative Cadre négocié en un à trois mois (art. 1530 et s. du CPC ; art. 2064 et s. du Code civil), avec un médiateur rémunéré ou un avocat par partie.
- Résolution amiable des litiges en ligne Les parties négocient en ligne, à distance, pour un tarif forfaitaire fixé d'avance et un délai de quelques jours à quelques semaines ; l'accord obtenu est signé électroniquement et engage les parties comme un contrat, la démarche n'ayant lieu que si l'autre partie accepte de discuter.
- Juge des contentieux de la protection Statue sur le bail d'habitation par une décision exécutoire, à l'issue d'une procédure encadrée s'étalant sur un à trois ans en cas d'appel. Une tentative amiable est requise avant la saisine pour les demandes n'excédant pas cinq mille euros (art. 750-1 du CPC), hors dispense.
Formalisé par écrit, l'accord engage les parties comme un contrat (art. 1103 du Code civil). Pour que le juge l'homologue et lui donne force exécutoire, il doit constituer une transaction, avec des concessions réciproques (art. 2044 du Code civil ; art. 1541-1 et 1543 du CPC), sauf accord issu d'une conciliation, d'une médiation ou d'une procédure participative.
Plan d'action
Identifier précisément la clause du bail non respectée et rassembler les preuves du manquement.
Vérifier si ce manquement entre dans les 3 cas ouvrant une résiliation automatique ou nécessite une résiliation judiciaire.
Adresser une mise en demeure écrite détaillant le manquement et le délai laissé pour y remédier.
Si le désaccord persiste, comparer les voies possibles, amiables comme judiciaire, selon la nature et le montant de la demande.
Questions fréquentes
Un manquement au bail entraîne-t-il automatiquement sa résiliation ?
Non, sauf dans 3 cas prévus par la loi de 1989 (loyer/charges/dépôt de garantie impayés, absence d'assurance, trouble de voisinage constaté par décision de justice) : pour tout autre manquement, seule une résiliation judiciaire, appréciée par le juge, est possible.
Que risque un locataire qui ne respecte pas une clause de son bail ?
Selon la gravité du manquement, il s'expose à une mise en demeure, à une résiliation du bail (automatique ou judiciaire) et à une condamnation à des dommages-intérêts envers le bailleur.