Non-respect des clauses du bail

Points clés à retenir

• • Les obligations du bailleur et du locataire sont fixées par la loi, indépendamment des clauses du bail qui ne peuvent les réduire.
• • Un manquement grave et répété peut justifier une résiliation judiciaire du bail aux torts de la partie défaillante.
• • Une clause résolutoire prévue au bail peut permettre une résiliation plus rapide en cas d'impayés caractérisés.
• • Chaque manquement doit être documenté précisément pour être opposable à l'autre partie.

Cadre juridique

Le bail d'habitation impose des obligations réciproques précises : délivrance d'un logement décent et réparations de fond pour le bailleur (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6), paiement du loyer, usage paisible et entretien courant pour le locataire (art. 7 de la même loi).

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6 Obligations du bailleur : logement décent, réparations autres que locatives.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7 Obligations du locataire : paiement du loyer et des charges, usage paisible, entretien courant, assurance habitation.

Vos options pour résoudre le litige

Face à un litige locatif ou de logement, plusieurs options existent, chacune avec ses avantages et ses limites :

• Commission départementale de conciliation Recours gratuit devant la commission départementale de conciliation pour un litige de bail d'habitation ; l'avis est rendu en deux mois environ et ne lie pas les parties (loi du 6 juillet 1989, art. 20). Elle ne connaît pas des autres différends de logement.
• Conciliation de justice Sans frais, confiée à un conciliateur de justice (art. 1536 et s. du CPC). Les délais dépendent des disponibilités locales ; l'autre partie doit accepter d'y participer et le conciliateur ne tranche pas le litige.
• Médiation conventionnelle ou procédure participative Processus amiable structuré, d'une durée courante de un à trois mois (art. 1530 et s. du CPC ; art. 2064 et s. du Code civil). Le médiateur se rémunère et la procédure participative impose un avocat à chaque partie ; le calendrier des séances est fixé à l'avance.
• Résolution amiable des litiges en ligne Négociation conduite intégralement en ligne, sans audience ni déplacement, pour un coût forfaitaire fixé à l'avance et un délai de quelques jours à quelques semaines. Si elles s'entendent, l'accord est signé électroniquement par les deux parties et les engage comme un contrat. Elle dépend de la participation volontaire des deux parties et ne convient pas aux litiges exigeant une mesure d'urgence ou une qualification contentieuse.
• Juge des contentieux de la protection Compétent pour les litiges du bail d'habitation, il rend une décision exécutoire au terme d'une procédure formaliste (un à trois ans avec appel ou expertise). Pour une demande n'excédant pas cinq mille euros, une tentative amiable préalable est requise avant la saisine (art. 750-1 du CPC), sauf dispense.

Tout accord trouvé à l'amiable engage les parties comme un contrat (art. 1103 du Code civil). Pour obtenir force exécutoire par homologation du juge, il doit constituer une transaction, c'est-à-dire des concessions réciproques (art. 2044 du Code civil ; art. 1541-1 et 1543 du CPC), sauf accord issu d'une conciliation, d'une médiation ou d'une procédure participative.

Questions courantes